বুধবার, ১৯শে জুন, ২০১৯ ইং ৫ই আষাঢ়, ১৪২৬ বঙ্গাব্দ

ভূমি ক্রয়কালে যেসব বিষয়ে সতর্ক থাকতে হবে

news-image

আমাদের দেশে অধিকাংশ মানুষই ভূমি আইন সম্পর্কে অজ্ঞ। এ কারণে অনেক ভূমি মালিক বিভিন্ন ক্ষেত্রে হয়রানির শিকার হন। ভূমি ক্রয় করার পূর্বে কিছু সতর্কতা অবলম্বন করলে মানুষ অনেকাংশে হয়রানি থেকে রক্ষা পেতে পারেন। সতর্কতা অবলম্বণ না করলে ভূমি মালিক নানাবিধ জটিলতায় পড়তে পারেন। ভূমি ক্রয় করার পূর্বে নিম্ন লিখিত পদ্ধতি অবলম্বন করার জন্য পরামর্শ দেওয়া হল-সরেজমিন ধারণা যে কোন প্রকার ভূমি ক্রয় করার পূর্বে সরেজমিন ধারণা নেওয়া দরকার। প্রথমে সংশ্লিষ্ট ভূমিতে স্বশরীরে উপস্থিত হয়ে এবং চারপাশের ভূমিগুলো কোন কোন মালিকগণ ভোগ দখল করছেন তার ধারণা নিবেন এবং আশে পাশের লোকজনকে জিজ্ঞাসাবাদ করে উক্ত ভূমিতে বিক্রেতার নিরঙ্কুশ দখল আছে কি না সেটা যাচাই করবেন। দখল সম্পর্কে নিশ্চিত হয়ে বিক্রেতার নিকট ভূমির মালিকানার স্বপক্ষে কাগজপত্রাদি চাইবেন এবং উক্ত কাগজপত্রাদির ফটোকপি সংগ্রহ করবেন।

কাগজপত্র যাচাই কাগজপত্র বা রেকর্ড রেজিস্টার যাচাইয়ের জন্য আপনাকে সংশ্লিষ্ট ইউনিয়ন ভূমি অফিসে যেতে হবে। প্রাথমিকভাবে দেখতে হবে বিক্রেতার নামে সর্বশেষ খতিয়ান খোলা আছে কি না এবং বিক্রেতা সঠিকভাবে ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধ করছেন কিনা। ইউনিয়ন ভূমি সহকারী কর্মকর্তার নিকট থেকে জেনে নিবেন প্রচলিত যে কোন আইনে উক্ত ভূমি ক্রয় করতে কোন প্রকার বাধা আছে কিনা। সংশ্লিষ্ট ইউনিয়ন ভূমি অফিসে গিয়ে জানতে হবে উক্ত ভূমি খাস, অর্পিত, পেরিফেরিভুক্ত, অধিগ্রহণকৃত, ওয়াকফ এস্টেট বা অন্য কোন ভাবে সরকারি স্বার্থের আওতাভুক্ত কিনা। কোন ভূমিতে সরকারি স্বার্থ জড়িত থাকলে সে ভূমি ক্রয় করা বৈধ হবে না। ইউনিয়ন ভূমি অফিস জমিটিকে নিষ্কন্টক ঘোষণা করলে আপনি ধরে নিতে পারেন জমির কাগজপত্র সঠিক আছে। তারপরও ভবিষ্যতে জটিলতা এড়ানোর জন্য আপনি অতিরিক্ত সর্তকতা অবলম্বণ করতে পারেন।

উত্তরাধিকার সূত্রেপ্রাপ্ত ভূমির মালিকানা যাচাই বিক্রেতা উত্তরাধিকার সূত্রে এসএ ও বিআরএস রেকর্ডীয় মালিক হলে আর কোন কাগজপত্র যাচাইয়ের প্রয়োজন নেই। শুধুমাত্র বিক্রেতার হিস্যা পর্যালোচনা করতে হবে এবং ইতোপূর্বে বিক্রেতা উক্ত ভূমি অন্যত্র হস্তান্তর করেছেন কিনা সেটা জেলা রেজিস্ট্রার এর রের্কড রুমে তল্লাশি দিয়ে জেনে নিতে পারেন। বিক্রেতা এসএ ও বিআরএস রেকর্ডীয় মালিকের ধারাবাহিক ক্রমিক ওয়ারিশ হিসাবে উক্ত ভূমির মালিক হতে পারেন। সে ক্ষেত্রে বিক্রেতার হিস্যা সঠিকভাবে নিরূপণ করে ভূমি ক্রয়ের সিদ্ধান্ত নিতে হবে।

দলিল সূত্রে প্রাপ্ত ভূমির মালিকানা যাচাই দান, হেবা, সাফ কাওলা ইত্যাদি বিভিন্ন দলিল মূলে কেউ ভূমির মালিকানাপ্রাপ্ত হতে পারেন। যদি দলিল মূলে প্রাপ্ত কোন মালিকের নিকট হতে ভূমি ক্রয় করতে ইচ্ছুক হন তবে দেখতে হবে দলিল দাতা বা দাতাদের নাম, ঠিকানা, ভূমির দাগ, খতিয়ানসহ সকল তথ্য দলিলে সঠিকভাবে লিপিবদ্ধ আছে কিনা। যদি দলিল গ্রহীতা সর্বশেষ রেকর্ডের পূর্বে জমি ক্রয় করে থাকেন তবে দলিল গ্রহীতার নাম সর্বশেষ রেকর্ডে একক বা হিস্যানুযায়ী লিপিবদ্ধ থাকবে। রেকর্ডের পর ভূমির দলিল সম্পাদন করা হলে দেখতে হবে দাতা বা দাতাগনের নাম অথবা দাতাগনের পূর্বপুরুষের নাম রেকর্ডে লিপিবদ্ধ আছে কিনা। এরূপ খতিয়ানে সর্বশেষ রেকর্ড ভুক্ত মালিক কর্তৃক হস্তান্তর হওয়ার পর যতবার হস্তান্তর হয়েছে এবং যতগুলো দলিল সম্পাদিত হয়েছে ততগুলো ধারাবাহিক দলিল পরীক্ষা করতে হবে। দলিল বা দলিল সমূহ পরীক্ষা করে সর্বশেষ জরিপ খতিয়ান থেকে হিস্যানুযায়ী মালিকানা স্বত্ব হস্তান্তর সঠিক পাওয়া গেলে উক্ত ভূমি ক্রয় করতে আর কোন প্রকার বাধা নেই। তবে বিক্রেতার নামে নামজারীর ভিত্তিতে খাতিয়ান থাকা আবশ্যক ও হালসন পর্যন্ত ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধ থাকা জরুরি।

নকশা পর্যালোচনা জরিপ বিভাগ কতৃক প্রকাশিত নকশা পর্যালোচনা করে ভূমিটির সঠিক দাগ নম্বর ও অবস্থান নিশ্চিত হয়ে দলিল সম্পাদনের কাজ শুরু করলে ভাল হয়।তল্লাশী ইতোপূর্বে উক্ত ভূমি অন্যত্র হস্তান্তর করা হয়েছে কিনা বা ব্যাংক অথবা কোন প্রকার আর্থিক প্রতিষ্ঠানে বন্ধকী দলিল সম্পাদন হয়েছে কিনা সেটা জেলা রেজিস্ট্রারের কার্যালয়ে তল্লাশির মাধ্যমে যাচাই করে নিতে পারেন।ব্যতিক্রম ১) রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইন-১৯৫০ এর ৯৭ ধারা অনুযায়ী কোন আদিবাসীর ভূমি আদিবাসী ব্যতিত অন্য কেউ ক্রয় করতে হলে দলিল রেজিস্ট্রির পূর্বে রেভিনিউ অফিসারের লিখিত অনুমতি নিতে হবে।

২) আদালতের ডিক্রির ভিত্তিতে মালিকানা প্রাপ্ত হলে কোন ভূমি ক্রয়কালে ডিক্রী যাচাই পূর্বক প্রচলিত আইন পরীক্ষা করে সিদ্ধান্ত নিতে হবে।৩) ১৯৮৪ সালের ভূমি সংস্কার অধ্যাদেশের ১০/১৯৮৪ এর ৫নং ধারায় স্থাবর সম্পত্তি বেনামী লেনদেন নিষিদ্ধ করা হয়েছে। উক্ত অধ্যাদেশের ৫ ধারার (১) উপধারার কোন ব্যক্তির তার নিজ স্বার্থে (উপকারার্থে) অন্য কোন ব্যক্তির নামে কোন স্থাবর সম্পত্তি-ক্রয় করতে নিষেধ করা হয়েছে।লেখক: উপ সহকারি ভূমি কর্মকর্তা, নেত্রকোণা সদর

এ জাতীয় আরও খবর

আজ কিউইদের মুখোমুখি দক্ষিণ আফ্রিকা

ভেনেজুয়েলার সঙ্গে গোলশূন্য ড্র ব্রাজিলের

​পায়রা তাপবিদ্যুৎ কেন্দ্রে সংঘর্ষ : চীনা নাগরিক নিহত

রেস্তোরাঁয় আফগান ক্রিকেটারদের মারামারি

খালেদা জিয়ার কয়লা খনি দুর্নীতির চার্জ শুনানি পেছাল

টুকু ও সেলিমাকে বিএনপির স্থায়ী কমিটির সদস্য ঘোষণা

যুবলীগ নেতা হত্যা : সাবেক এমপি রানার স্থায়ী জামিন

হত্যা মামলায় ইতালি প্রবাসীসহ ৪ জনের যাবজ্জীবন

নিয়ন্ত্রণে এসেছে বায়তুল মোকাররমের আগুন

ঢাকা-সিলেট মহাসড়কে  সেতুর রেলিং ভেঙ্গে সরাসরি যান চলাচল বন্ধ

মাকে হত্যার পর অস্ত্রের মুখে মেয়েকে ধর্ষণ

সমকামিতায় বাধ্য করায় খুন হন পুঠিয়ার সেই শ্রমিক নেতা